Die Umschuldung von Immobilienkrediten

Es gibt immer wieder Zeiten, in denen man sehr hohe Zinssätze bei seiner Immobilienfinanzierung hinnehmen musste. Kommt es dann wieder zu einem relativ niedrigen Zinsniveau, sollte man als Immobilienfinanzierer über eine eventuelle Umschuldung nachdenken. Damit eine Niedrigzinsphase nicht verpasst wird und die Anschlusszinsphase dann plötzlich in einer Hochzinsphase endet, haben wir bereits die Absicherung durch ein Forward-Darlehen vorgeschlagen. Diese Möglichkeit zur Anschlussfinanzierung kann man sich bereits bei Vertragsabschluss sichern. In allen anderen Situationen muss entsprechend gegengerechnet werden, ob in der vorherrschenden Situation eine Umschuldung Sinn macht.

Grundsätzlich kann jedoch festgehalten werden: Innerhalb einer Zinsbindung macht es für einen Immobilienfinanzierer nur wenig Sinn, eine Umschuldung vorzunehmen. Eine solche macht lediglich Sinn, wenn sie auf eine Zeitspanne von über 10 Jahren angelegt wurde. Denn hier hat nach deutscher Gesetzgebung jeder Darlehensnehmer das Recht, mit einer Frist von sechs Monaten das bisherige Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Hier kann daher eine Umschuldung Sinn machen. Liegt der Darlehensrahmen unter dieser Frist, ist der Immobilienfinanzierer nicht nur auf das Entgegenkommen seines Kreditgebers angewiesen, vielmehr lässt sich dieser den Ausstieg auch durch eine kräftige Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ersetzen.

Liegt hingegen ein Ende der Zinsbindung für den Baukredit vor, dann kann problemlos umgeschuldet oder gar gewechselt werden. Interessenten sollten sich auch nicht von ihrer Bank zum Bleiben drängen lassen, nur weil ihnen mitgeteilt wird, dass durch den Wechsel enorm hohe Gebühren entstehen würden. Meist ist das Gegenteil der Fall, denn das, was durch einen Wechsel letztlich wieder eingespart wird, liegt vielfach unter dem, was an Gebühren aufgebracht werden müsste. Interessenten sollten sich daher auch nicht zu sehr unter Druck setzen, sondern rechtzeitig den Markt analysieren. Viele Banken hingegen setzen noch immer auf die Untätigkeit ihrer Kunden und bleiben letztlich nur deshalb Gewinner, weil sie an diesen völlig überteuerte Angebote für eine Anschlussfinanzierung unterbreiten. Nutzen Sie daher – wenn geboten – die Umschuldung zu einem anderen Darlehensgeber.

Umschuldungen bzw. Anschlussfinanzierungen können dabei sowohl für Grundstücke, für Eigentumswohnungen, für Doppelhaushälften und Reihenhäuser, für Mehrfamilienhäuser als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser und natürlich auch für Wohn- und Geschäftshäuser vorgenommen werden. Sowohl bei Umschuldungen als auch bei Anschlussfinanzierungen fallen neben den Bereitstellungsgebühren auch Teilauszahlungsgebühren an für den Fall, dass der zugesagte Kredit erst später oder in Teilbeträgen abgerufen wird. Hinzukommen können entsprechend Wertschätzungsgebühren für den Fall, dass der Kreditgeber das Objekt begutachtet.

Wer sich auf den Weg zu einer günstigen Anschlussfinanzierung macht, sollte dabei stets auch auf die Seriosität des jeweiligen Anbieters achten. Denn was nützt dem künftigen Anschlussfinanzierer das verlockendste Angebot, wenn die gesamte Finanzierung letztlich in die Schuldenfalle führt. Bevor also die endgültige Entscheidung zur Vertragsunterzeichnung fällt, sollten Interessenten einen eingehenden Vergleich verschieden angebotener Offerten prüfen, hierzu gehört selbstverständlich auch ein Blick in das Kleingedruckte. Passende Anschlussfinanzierungen lassen sich dank der globalen Vernetzung sehr gut über das Internet finden.

Die Vor- und Nachteile einer Umschuldung

Innerhalb einer Immobilienfinanzierung kann – wie bereits erwähnt – auf zwei verschiedene Arten umgeschuldet werden: Der eine Zeitpunkt ist die Umschuldung bei einem Auslaufen der bisherigen Vereinbarung, der zweite Zeitpunkt ist die vorzeitige Umschuldung bereits vor Ablauf der bisherigen Zinsfestschreibungsdauer. Automatisch steht eine Umschuldung im Bereich der Baufinanzierung also immer dann an, wenn die Zinsfestschreibung abgelaufen ist. Darlehensnehmer, die einen variablen Zinssatz vereinbart haben, haben den Vorteil, dass sie dieses Darlehen auf Wunsch auch bis zur vollständigen Tilgung des Kreditbetrages ohne Umschuldung nutzen können. Bei einer Festzinsvereinbarung hat der Darlehensnehmer hingegen die Möglichkeit, nach deren Ablauf zu entscheiden, ob er das Darlehen zu den bestehenden Konditionen verlängern oder aber zu einer anderen Bank übertreten möchte. Wird der Kreditgeber für ein neues Kreditangebot gewechselt, liegt eine echte Umschuldung vor.

Wer eine vorzeitige Umschuldung vornehmen möchte, hat dagegen das Problem, dass das Kreditinstitut dieser vorzeitigen Ablösung nicht zustimmen muss. Eine solche Zustimmung wird zwar fast immer erteilt, aber nur gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung. Wer diesen Kostenfaktor nicht berücksichtigt, fährt eventuell keineswegs günstiger mit seinem neuen Zinssatz, auch wenn dieser günstig sein sollte. Dies kann allerdings dadurch umgangen werden, in dem man den Kredit nicht kündigt, dafür aber ein Forward-Darlehen zur Ablösung seines alten Darlehens beantragt. Hierbei hat der Darlehensnehmer den entscheidenden Vorteil, dass er sein Darlehen nicht kündigen muss, er legt vielmehr die Umschuldung bereits für die Zukunft fest. Auch an dieser Stelle muss aber auch angeführt werden, dass sich auch ein Forward-Darlehen als nachteilig erweisen kann.

Dies ist nämlich dann der Fall, wenn die Zinsen bis zur Inanspruchnahme des Forward-Darlehens sich auf gleichem Niveau bewegen oder gar fallen. Denn ein Forward-Darlehen eignet sich nur für den Fall, dass die Zinsen in der Zukunft erheblich steigen werden. Daher gilt: Bevor sich ein Interessent für bestimmte Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung entscheidet, sollte unbedingt ein Zinsvergleich angeraten werden. Denn bereits schon kleinste Unterschiede zwischen den Anbietern selbst führen in den meisten Fällen zu einem enormen Einsparpotential bezüglich der aufzubringenden Zinsen. Interessenten haben hierbei die Möglichkeit, dies mittels eines Zinsrechners über diverse Internetplattformen durchzuführen. Wer einen Zinsvergleich anstrebt, sollte aber trotzdem darauf achten, dass der Anbieter auch entsprechend fundierte Vergleichergebnisse liefert.

Als Zinsvergleich sollte der Zinssatz dienen, d.h. der Vergleich sollte auf den Effektivzinssatz zurückgreifen, da der Nominalzinssatz weder Kosten noch Gebühren noch Tilgungsverrechnungen beinhaltet. Gleichfalls gilt es die zwei Arten von Zinssätzen bei Hypothekendarlehen zu beachten. Diese unterscheiden sich nämlich in der Dauer ihrer Zinsfestschreibung. Hier gibt es einerseits den Zinssatz für ein variables Darlehen, andererseits verschiedene Zinssätze für Festdarlehen. Grund: Mit der Dauer der Zinsfestschreibung steigt auch entsprechend der Zinssatz an, den die Kredit gebende Bank dann für das Festzinsdarlehen verlangt.

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