Der Beleihungsauslauf

Begriffserklärung

Kommt es innerhalb der Immobilienfinanzierung zu einem Beleihungsauslauf (Ende der festgelegten Kredit- und Zinslaufzeit), muss das bestehende Objekt durch einen vereidigten Sachverständigen per Verkehrswert ermittelt werden. Dieser Verkehrswert bestimmt anschließend den Beleihungswert. Die Kredit- und Zinslaufzeit optimal festzulegen, ist dabei immer schwierig. Denn je länger die Zinsfestschreibung durch den Darlehensnehmer erfolgt, desto teurer wird die Gesamtfinanzierung. Das bedeutet jetzt aber nicht, dass man ausschließlich nur kurze Zinsbindungsfristen anstreben sollte. Hier muss vielmehr abgewogen werden. Um die eventuelle Vorgehensweise vor Augen zu führen, kann als Faustregel gesagt werden: Bei einer Zinsbindung von 5 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent besteht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist immer noch eine Restschuld von 5 Prozent.

Die Anschlussfinanzierung

Kreditnehmern, die nach Beleihungsauslauf die falsche Anschlussfinanzierung wählen, müssen dafür tief in die Tasche greifen. Eine Anschlussfinanzierung dient dazu, einen Baukredit nach Ablauf der Zinsbindung zu verlängern. Besteht zum Beispiel für ein Baudarlehen nach einer zehnjährigen Laufzeit immer noch eine Restschuld, ist der Darlehensnehmer gezwungen, auf diesen Restbetrag eine Anschlussfinanzierung vorzunehmen. Dabei werden entsprechend die dann aktuell am Markt geltenden Zinskonditionen für die Folgezeit festgesetzt. Wer sich nicht rechtzeitig vorab informiert und lediglich das Verlängerungsangebot seiner (Haus-)Bank annimmt, hat vielfach schlechte Karten. Hier lohnt neben einem Vergleich allemal auch ein Wechsel des Kreditanbieters. Eine andere Option ist die Absicherung der Anschlussfinanzierung durch ein so genanntes Forwarddarlehen.

Wer bei seiner Prolongation (Anschlussfinanzierung) auf ein weiteres Baudarlehen setzt, hat zwar damit die einfachste, aber auch teuerste Variante im Budget. Denn nicht nur der neue Zins ist höher, auch die bisherigen Kreditkonditionen wie Risikoaufschläge etc. werden vielfach weitergeführt, obwohl diese längst keine Gültigkeit mehr haben. Zudem ist in den meisten Altverträgen eine Sondertilgungsmöglichkeit vollkommen ausgeschlossen. Eine solche darf jedoch gerade in einer Anschlussfinanzierung niemals fehlen. Wer die Verhandlungsbereitschaft seiner Bank wecken will, erwähnt daher einfach den möglichen Abschluss bei einem anderen Anbieter. Kunden mit Kreditwürdigkeit wird keine Bank so einfach ziehen lassen.

Lediglich für den Fall einer fehlenden Bonität hat die bisherige Bank auch das Recht, eine Anschlussfinanzierung komplett zu verweigern. Dies muss das Kreditinstitut allerdings drei Monate vor deren Ablauf schriftlich mitteilen. Da nach dem Ablauf der Zinsbindung ein jederzeitiger Bankwechsel möglich ist, lohnt sich auch ein Blick auf die Internetbanken und deren günstigen Zinskonditionen. Anschlussfinanzierer kommen hier auf teilweise 0,5-prozentige Einsparungsmöglichkeiten. Zwar hört sich dieser Prozentsatz geringfügig an, doch nimmt man eine bestehende Restschuld in Höhe von 100.000 Euro, dann liegt die Ersparnis immerhin bei 5.000 Euro. Zieht man hiervon noch die Kosten für die Übertragung in Höhe von rund 300 Euro ab, bleibt immer noch eine gute Ersparnis. Wer also auf eine sichere Anschlussfinanzierung setzt, sollten stets darauf achten, dass nicht nur der Zinssatz günstig ausfällt, sondern auch Positionen wie Zeitrahmen, Tilgungssatz oder Flexibilität übereinstimmen.

Sicherheit durch Forward-Darlehen

Wer auf eine wohl durchdachte Finanzierung setzt, darf diese nicht nur für einen Augenblick planen. Denn haben die Bauzinsen einen historisch niedrigen Satz erreicht, kann dieser für die Anschlussfinanzierung mit einem so genannten Forward-Darlehen gesichert werden. Der Darlehensnehmer sichert sich damit schon heute die Option auf gleich bleibende niedrige Zinsen, auch wenn die aktuelle Finanzierung noch gar nicht abgeschlossen ist und vielleicht noch drei Jahre läuft. Hierdurch berücksichtigt der Baufinanzierer heute schon mögliche Veränderungen in der Zukunft. Dabei darf nicht vergessen werden, dass die meisten Finanzierungen über 15 bis 20 Jahre ausgelegt sind, erst danach kann man seine Immobilie als Eigentum betrachten.

Dabei betrachten viele Baufinanzierer die aktuell niedrigen Zinsen schon als Normalität, und dies auch in der Zukunft gesehen. Doch die Zinskurve kann schneller nach oben zeigen als man denkt. Kein Baufinanzierer sollte daher mit einem Anhalten des niedrigen Zinsniveaus rechnen, vor allem nicht über einen Zeitraum von über zwei Jahrzehnten. Dabei sind Schwankungen am Kapitalmarkt von mehreren Prozentpunkten keine Seltenheit und bedeuten auch nichts Außergewöhnliches. Wer seine Vertragslaufzeit falsch gewährt hat, hat bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro und einem Zinsanstieg von rund 2 Prozent monatlich gleich 170 Euro an Mehraufwand. Auch hier gilt dann das einmal eingegangene Vertragsverhältnis, geschweige von der Möglichkeit eines gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsrechts.

Nicht selten werden hierdurch die gesamten bisherigen Zinsvorteile wieder in Frage gestellt. Mit einem Forward-Darlehen hingegen sichert sich der Darlehensnehmer die Chance, vom heutigen Zinstief auch noch nach Ablauf der Zinsbindung zu profitieren. Den Zinsaufschlag, den die meisten Kreditinstitute hierfür verlangen, hält sich dabei in Grenzen. Auch beim Forward-Darlehen werden neben dem Zinssatz, der Tilgung und der Monatsrate auch alle weiteren Konditionen festgelegt. Der Zinsaufschlag wird dabei für die Zinsgarantie verlangt und berechnet sich aus der jeweiligen Kreditlaufzeit aus dem Altvertrag. In diesem Zusammenhang fällt der Zinsaufschlag umso höher aus, desto länger die Wartezeit festgelegt wird.

Die meisten Kreditinstitute berechnen für drei Jahre Reservierungsdauer rund 1 Prozent an Aufschlagsgebühren, bei einem Jahr sind vielfach nur noch 0,3 Prozent zu zahlen. Somit kann ein Forward-Darlehen auch für Umschuldungen optimal zum Einsatz kommen. Denn hier hat der Kreditnehmer den Vorteil, dass er keine Zustimmung durch das bisherige Kreditinstitut einholen muss. Würde der Kreditnehmer hingegen ohne Forward-Darlehen umschulden, bliebe er an sein Bankinstitut gebunden – zumindest zehn Jahre lang. Danach kann jeder Kredit gekündigt werden.

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