Bausparvertrag und Bauspardarlehen

Begriffserklärung

Bausparverträge stellen an sich so genannte Sparverträge dar, diese werden zwischen der Bausparkasse und dem Bausparer geschlossen. In erster Linie wird ein Bausparvertrag für wohnwirtschaftliche Maßnahmen eingesetzt. Nachdem mit der Bausparkasse eine bestimmte Bausparsumme vereinbart wurde, ist es nunmehr Aufgabe des Bausparers, über eine bestimmte Zeitspanne einen Teil der Bausparsumme in den Bausparvertrag einzuzahlen. Die jeweilige Guthabenverzinsung wird vorab vertraglich festgelegt. Aus der Differenz zwischen Bausparguthaben und Bausparsumme ergibt sich die Höhe des Bauspardarlehens. Erst mit der Zuteilungsreife des Bausparvertrages hat der Bausparer dann die Möglichkeit, über die volle Summe aus seinem Bausparvertrag zu verfügen. Dieser Rechtsanspruch auf ein Darlehen aus einem Bausparvertrag ist zudem vererbbar.

Das jeweilige Bausparziel baut sich auf dem so genannten Bauspartarif auf, der jedem Bausparvertrag zugrunde liegt. Untergliedert werden dabei der Standard-, der Schnellspar-, der Langzeit- und der variable Tarif. Geregelt werden damit die jeweiligen vertraglichen Bestandteile wie Laufzeit, Mindestvertragsdauer, Höhe des Spar- und Darlehenszinses, Tilgungszeit, Mindestguthaben bei Zuteilungsreife, monatlicher Regelsparbeitrag, monatlicher Tilgungsbeitrag sowie die anfallenden Gebühren (bspw. Abschlussgebühr). Der monatliche Tilgungsbeitrag ergibt sich aus der Höhe der Bausparsumme, letztere setzt sich wiederum aus Bausparguthaben und Bauspardarlehen zusammen. Je höher die Bausparsumme, desto höher die Abschlussgebühr.

Die Höhe der Bausparsumme selbst sollte stets im Zusammenhang mit allen weiteren Komponenten einer Baufinanzierung gesehen und entsprechend festgesetzt werden. Nach der Sparphase, d.h. wenn das Bausparguthaben den Teil der vertraglich festgesetzten Bausparsumme (das so genannte Mindestsparguthaben) sowie die Bewertungszahl erreicht hat, kann durch den Bausparer das Bauspardarlehen beantragt werden. Damit ein Bausparvertrag seine Zuteilungsreife erreicht, wird vorausgesetzt, dass neben dem Mindestsparguthaben und der Erreichung der Bewertungszahl auch die Freigabe durch die Bausparkasse erfolgen kann. Diese Zuteilung muss durch den Bausparer persönlich beantragt werden, erst danach kann eine Auszahlung erfolgen. Daran anschließend erfolgt die Darlehensphase. Die jeweiligen Bedingungen für das Bauspardarlehen wurden bereits durch den Bausparvertrag geregelt. Bei dem Darlehen aus dem Bausparvertrag handelt es sich stets um ein nachrangiges Darlehen, zudem ist der Zinssatz deutlich niedriger als bei einem Bankdarlehen. Die Tilgung des Bauspardarlehens während der Darlehensphase kann dabei sowohl auf einen Schlag oder auch teilweise erfolgen.

 Die Vor- und Nachteile aus einem Bausparvertrag

Ein Vorteil für den Abschluss eines Bausparvertrages kann in der Anlageform zu sehen sein, weshalb bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen auch Vermögenswirksame Leistungen sowie die Arbeitnehmersparzulage mit hineinfließen können. Entsprechendes gilt für die Wohnungsbauprämie, eine staatliche Leistung, die nach der Ansparzeit mit ausbezahlt wird. Allerdings dürfen hierfür bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Der Nachteil ist darin zu sehen, dass der Zuteilungszeitpunkt nicht garantiert werden darf. Da dieser aber stets von der Entwicklung des Finanzmarktes abhängt, kann sich dieser Termin auch einmal über Jahre hinweg verschieben. Wer in diesem Fall eine termingebundene Vorfinanzierung anstrebt und daneben auch noch monatelange Wartezeiten hinnehmen muss, findet sich schnell in einem finanziellen Engpass, der womöglich durch eine weitere Finanzierung ausgeglichen werden muss.

Bevor also ein Bausparvertrag in eine Finanzierung eingebaut werden soll, muss die Gesamtfinanzierung stehen. Interessenten sollten Angebotsvergleiche nicht scheuen.

Das Bauspar-Darlehen

Wer sich die Bausparzinsen ansieht, der denkt oftmals, dass dieser Zinssatz gegenüber Banken und Sparkassen unschlagbar erscheint. Nicht in allen Fällen stellt Bausparen für den Immobilienbesitzer auch die günstigste Finanzierungsart dar. Wer zum Beispiel annimmt, durch eine Einmalzahlung die erforderlichen 40 Prozent anzuzahlen, um dann sofort im Gegenzug ein Darlehen zu bekommen, der irrt gewaltig. Vielmehr wird ein Darlehen zugeteilt, und das auch nur innerhalb einer Frist, wenn es der Bausparkasse finanziell gut geht. Steht zum Beispiel eine Bausparflaute bevor, dann kann es sehr lange dauern, bis eine Finanzierung vorgenommen werden kann. Der Bausparer ist dann gezwungen, bestimmte Wartezeiten hinzunehmen. Ist der Bausparvertrag dann zuteilungsreif, kommt es zur Auszahlung des Bausparguthabens. Dieses setzt sich wie folgt zusammen:
Bauspardarlehen Die Nachteile beim Bausparen sind insgesamt die hohen Gebühren, die sich wie folgt unterteilen lassen:

  • Abschlussgebühren Bausparvertrag
  •  Kontoführungsgebühren
  • Darlehensgebühren
  • Gebühren für die Kundenzeitschrift

Dies hat letztlich zur Folge, dass sich die Finanzierung insgesamt verteuert. Weitaus problematischer ist aber der Sachverhalt, dass die meisten Bausparkassen mit Darlehenszinsen von gerade einmal 4,5 Prozent werben. Rechnet man allerdings die anfallenden Gebühren gegenüber, erhält man schnell einen Effektivzinssatz von 5,9 Prozent. Dafür erhält der Bausparer für seine Einzahlungen nur einen mageren Zins, der in der Regel um die 2 Prozent schwankt. Natürlich gibt es auch Tarife, bei denen der Zinssatz höher liegt. Dafür muss der Bausparer aber auch einen höheren Darlehenszins zahlen. Und je höher das Zinsniveau des Kapitalmarktes ausfällt, desto höher fällt der Zinsverlust aus. Und je weniger Zinsen der Bausparer für sein Bausparguthaben erhält, desto geringer ist letztlich auch das Guthaben auf dem Bausparkonto.

Vielfach wird auch durch mangelhafte Beratung der Fehler gemacht, dass die Bausparsumme nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Ansparbeitrag steht. Wer hier falsch reagiert, hat keine Chancen, die benötigten 40 Prozent der Bausparsumme auch innerhalb der geplanten Sparzeit zu erreichen. Gerade Berufsanfänger werden immer wieder mit Lockvogelangeboten umworben, in denen eine hohe Bausparsumme, bspw. 75.000 Euro und ein Ansparbeitrag von 25 Euro festgelegt werden. Dies steht nicht nur in keinem Verhältnis zueinander, durch die hohe Bausparsumme erhält der Vertreter auch eine entsprechend hohe Provisionszahlung. Und bis das Mindestsparguthaben von 75.000 Euro erreicht ist, steht der Bausparer kurz vor seinem Ruhestand.

Problematisch wird die Sache aber auch, wenn der Bausparer seine erforderlichen 40 Prozent angespart und seine Immobilie gefunden hat, das Bauspardarlehen aber noch nicht zuteilungsreif ist. In diesem Fall ist der Bausparer gezwungen, zusätzlich einen Kredit auf denjenigen Teil aufzunehmen, den er selbst angespart hat. Hier bieten die meisten Bausparkassen sehr teure und risikoreiche Zwischenfinanzierungen an. Um all diese Nachteile entsprechend zu reduzieren, bietet sich hier ein unabhängiger Honorarberater für Baufinanzierungen an. Gegen ein angemessenes Honorar wird er aufzeigen, dass auch Bausparfinanzierungen nicht in jedem Falle schlechter sein müssen als alternative Finanzierungen. Zudem heißt Immobilienfinanzierung, sich intensiv mit diesem Thema zu befassen. Hierzu gehört es auch, sämtliche Angebote miteinander zu vergleichen. Hierzu eignen sich so genannte Muster-Baufinanzierungen, aus der sämtliche Strukturen hervorgehen. Beispiel:
<Muster-Baufinanzierung

Einen Bausparvertrag beleihen

Nicht selten kommt es vor, dass ein Bausparvertrag vorzeitig aufgelöst werden soll. Dann aber fallen für den Bausparer beträchtliche Gebühren an. Daher sollte auf eine Auflösung verzichtet und der Bausparvertrag beliehen werden. Auf diese Weise kann der Bausparvertrag dann als Sicherheit für ein Darlehen verwendet werden, in dem das auf dem Bausparvertrag bestehende und angesparte Guthaben an die Kredit gebende Bank verpfändet wird. Mit dieser Konstruktion entfällt dann auch die so genannte Zweckbindung. Das Geld kann also für alle Maßnahmen in Betracht kommen: Umbau, Ausbau, Modernisierung oder neue Wohnungs- bzw. Kücheneinrichtung. Wird der Bausparvertrag hingegen durch die Bausparkasse selbst beliehen, besteht wieder eine Zweckbindung. In diesem Falle darf das Geld lediglich für Wohnzwecke verwendet werden.

Mit der Beleihung des Bausparvertrages stellt die Bausparkasse dem Immobilienkäufer dann ein Vorausdarlehen zur Verfügung, das Guthaben aus dem Bausparvertrag hingegen dient der Bausparkasse als Sicherheit. Diese Möglichkeit bietet sich insbesondere für den Fall, dass ein Bausparvertrag noch keine Zuteilungsreife hat. Für den Fall der Zuteilung wird dann das Vorausdarlehen wiederum abgelöst. Immobilienbesitzer vermeiden hierdurch teure und risikoreiche Zwischenfinanzierungen und erhalten gleichzeitig Vorauskapital für Maßnahmen, die bereits aktuell durchgeführt werden müssen.

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